房地產的货幣幻觉

房价飆涨太快，造成很多人民陷入无力购屋的窘境。对于价格高企的房价，因为恐惧未来会继续上涨而更难圆房屋梦，而被迫动用更多家庭成员的储蓄来买房，增加了生活困难。

「货幣幻觉」一词是美国经济学家欧文费雪（IrvingFisher）于1928年提出来的，它是指人们只是对货幣的名义价值做出反应，而忽视其实 际购买力变化的一种心理错觉。房地產也存在货幣幻觉现象。因为房屋价格都是动輒万元计算，对人民来说是大数目，故更容易產生货幣幻觉来误导人。

因为房地產的货幣幻觉最容易迷惑人，故很多人对房地產投资的回报率和相关风险並没有充分认识。尤其近年房价出现脱离长期平均涨幅的飆涨，更激起投资 房地產的买气。但也因为房价飆涨太快，造成很多人民陷入无力购屋的窘境。对于价格高企的房价，因为恐惧未来会继续上涨而更难圆房屋梦，而被迫动用更多家庭 成员的储蓄来买房，增加了自己生活的困难。

面临目前房地產销售低迷的情况，对未来一片迷惘，到底房地產未来何去何从？可否投资？若自住的话该如何精明购屋？

须立足长远利率

这里先解释一下投资方面。就投资而言，房地產其实並不是一个好投资，至少对我们普通人来说是如此。要破解房地產投资的迷失，就要分析房地產的货幣幻觉。

因为房地產是长期週期投资，最少需要20-30年，所以必须立足长远利率，就是利率在这段时间最高会多少？最低多少？平均多少的问题？而不该以眼前 的低利率来作为风险標准。利率是有週期循环的，以20-30年週期计算，大马BLR平均利率介于8-9%，实际房贷利率会更高些。

在天然的黄金货幣体系下，房价不会上涨，这才是真实的常態。可现在是信用货幣体系，在这种以债务为本位的货幣体系下，大量信贷流向房地產，货幣相应房地產滥发而贬值，房价相应增值。

信用体系下，房地產价格长期增速都会比国內生產总值（GDP）低，这一点都不奇怪。因为房地產投资不具备生產性，它只是发展的副產品，是末不是本， 因此涨幅比不上GDP是正常的。以大马长期GDP增速平均约5%计算，房价的增幅都低于此数，相对于房贷利率长期都高于5%，故房地產投资是並不划算的。

租金回报率难回本

就算出租赚取租金，你的回报率也很难超过7%（除少数人以特定方法才能超过）。也就是说你的租金几乎都拿去清还银行贷款，可能还需要倒贴。房价的增值是可看不可吃，如此辛苦20-30年供完房贷，其实只是替银行打工。

20-30年后，房价虽然比自己当年购买的价格增长了，但是效果还比不上单纯的投资股票指数基金（因为股票涨幅高于房產）。但是很多人忽略了计算这 笔账，通常只看到最后的房价，却忽略了年平均增幅其实並不算多，也忽略了过程中付出的利息成本。如同一个人中了彩票时，会忽略自己过去几十年付出的购买成 本一样。

房地產投资可以掀起，通常都是在利率週期的末段，这时候利率下调到歷史最低，银行信贷会前所未有的宽鬆。因为利率过低使得房租回报超越利息成本成为可能，加上信贷滥发推动了房价涨速超过平均值，远远超过了GDP升幅，房產泡沫就在这些条件下形成的。

我们印象中：「房產不会贬值，长期上总是上涨的」，其实只是悖离经济常识的歪理。房產根本不会自己上涨，房產只能不动的待在那里，无法开拓商业疆 土，只能偏安一禺。虽然人口增长会带旺该区经济，但是房產供应也会增加，抵销了需求的增长，供需相抵，房產价格自然不会上涨。房价上涨只是货幣滥发製造的 货幣幻觉造成的「外相」，当这需要不断滥印钞票注入房產的体制无力维持时，就会打回原型。

炒作迟早有结束的一天，利率达到歷史低点后必然会在未来反转上升，进入长期上升週期。现在大马房价上涨停滯，房產回扣促销力度增加，银行定存利息上 升，贷款紧缩，正是利率开始进入反转的开始。利率上涨会造成更多信贷违约，借贷利息会侵蚀租金现金流，没有宽鬆货幣支持下的房价会暴跌，至到打回实际价值 原型。

因为未来经济趋势不利于房地產，故当前绝对不是投资良机。而欲购买自住者，除非你能忍受房產价值∕价格下跌三、四成，利息涨过10%，那就可以去 买。若不能承受，建议还是储蓄未来会因为高利率而增值的黄金，持有5年。到时候再將黄金转去购买房地產，除了可以避免房地產打回原形的损失外，也可因为房 產兑黄金贬值而大幅度减少你购屋的金钱成本。