股市经歷了波动剧烈的2014年,进入2015年仍然有许多负面的因素,如:油价持续低迷、GST实施对消费情绪及开销带来的衝击、资金流出导致令吉疲软,种种不確定因素继续困扰股市。

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在这样的局势中,人们通常会寻求更稳定的投资项目,房地產投资信託(REITs)是否再次成为人们的心头好?肯纳格投行分析员认为,房地產投资信託短期料没有看头,不过,末季相信將会重新上扬,投资者可以耐心等待。

国际原油价格危机,导致资金流出大马市场,10年期大马政府债券(MGS)因此大幅走高,加上,今年下半年联邦储备局將上调利率,这均將对大马的房產投资信託估值带来影响。

分析员建议投资者,在房產信託年初的反弹趋势中套利,在年中过后才重新进场,以便在年底的涨势中获利。

下调评级

基於4月实施消费税的影响,分析员下调大马房產信託(M-REITs)投资评级至「减持」。

虽然如此,肯纳格投行分析员认为,国际原油价格极大可能在2015年末季回稳,以及零售开销也会从实施消费税(GST)后逐渐恢復,所以分析员建议,今年第3季可考虑准备进场。

肯纳格研究分析员表示,大马房產信託2014年第3季业绩表现,普遍符合预测,除了雅饰房地產(AXREIT,5106,主板房產信託股),因较低的租用率及低於市场预测的租金调整所致。

此外,分析员表示,相信如怡保花园房產信託(IGBREIT,5227,主板房產信託股)营业额租金占营收较大部份的公司,若是租户的销售受到衝击的话,將可能看见整体费率(GRI)略微下跌,所以更加保守看待怡保花园房產信託的盈利预测。

同时,分析员也透露,2015年並不会出现许多的大型租约逾期情况,所以较弱的租金调整活动,將会影响小部份的產业信託组合。

然而,隨著今年4月1日將会实施消费税,但该分析员预测,相信並不会对大马房產信託盈利带来直接及显著影响,主要是替代了6%销售税。

不过,相信今年的零售销售表现可能放缓约6个月,主要是较疲软的需求。

然而,分析员指出,在实施消费税后,將会在今年次季及第3季对租户带来更多的间接影响,包括:一,更高的附加费用;二,消费者情绪疲缓;三,更高的租金成本。

有鑑於此,將可能限制大马房產信託在2015年上调租金幅度,因不想失去原有的租户。

高档商场可抵御消费税衝击

另一方面,分析员相信高档商场业主,如阳光购物广场(SuriaKLCC)、柏威年(Pavilion)及TheGardens,相比邻近区域走大眾路线或利基市场的商场,它们能更抵御由消费税引起的衝击,因为这些高档商场购物者具备较高的购买力。

至于非高档商场,如金河广场、谷中城及双威金字塔,將可能在消费者適应消费税期间,商场人潮会出现低迷的情况。

该分析员预测,他所追踪的大马房產信託股的2015年每单位净利(EPU)增长预计介于2.8%至6.4%,相比过去2年的3.5%至15.5%, 明显比较不乐观,主要是由2项因素造成,分別是:一,许多房產信託公司,在2015年並没有大型租约重新检討租金,在2015年到期的租约仅占净出租总面 积的29.8%;二,基于成本压力和消费税缘故,租金调涨料趋软。

针对大马房產信託股价走势展望,分析员建议投资者,考虑在今年首季可能出现回弹时,趁机套利。

然后,准备在今年第3季,趁低进场,主要是看好產业信託股在第4季的表现,这是基于3项因素,即:一、传统上末季表现较为突出,所以投资者趁末季之 前再度进场;二、原油危机及为期10年大马政府债券极大可能將回稳;三、消费税实施后的负面情绪將消退,零售消费料將重拾动力,这有利于產业信託的前景和 租金调整。

升息影响不大

大马房產信託2014至2015財政年约5.8至6.2%的收益率是否具吸引力?

对此,分析员认为,產业信託目前提供的收益率相当稳健,过去3年的收益率在6%左右,因为投资者视房產信託为动盪期间的避风港,具有抗跌能力。

另外,分析员认为,升息並不会对房產信託带来重大衝击,因为他所追踪的房產信託股,在过去2年已在升息的预期中,做好预防性的资本管理措施。

目前,大部份房產信託的债务倾向固定借贷利率,而非浮动利率,该分析员追踪的房產信託股,它们70%至99%的债务是固定利率。

与此同时,分析员相信,房產信託股的资產收购活动,將在2015年杪至2016年回升,因为租金週期已在2014年见顶,这將有利于资產估值。

回顾去年,该分析员追踪的產业信託股共宣布6项资產收购计划,包括双威房地產投资信托收购2项总值1亿3400万令吉的资產。

首季料回弹 仍存风险

分析员预期產业信託股会在2015首季回弹,主要因为以下4个因素,即2014財政年全年股息带动、资產组合重新定位、消费税实施前或將带动零售开销、在首季出炉的2014年末季盈利通常是零售和酒店型產业信託股表现最佳的一季。

不过,2015年首季仍面对一些潜在风险,如波动的10年大马政府公债(MGS)或將影响大马房產信託股的估值。

至于2015年次季和第3季,分析员预测市场將会出现更多关于消费开销疲软的消费,及大马房產信託股盈利存有被下调的风险,同时也不排除外资將基于大马趋弱的经济展望而陆续从大马债市撤离。

因此,该分析员强调说,投资者可考虑在首季反弹时套利,然后在次季和第3季重新部署进场,以等待末季的潜在涨潮。

同时,分析员认为,有意在第3季或下半年进场投资房產信託股的投资者,也必须密切观察美国升息政策,因为可能会对產业信託股估值带来负面影响。

公债影响估值

整体而言,隨著分析员將10年大马政府公债收益率从3.8%,上调至4.2%,因此將大马房產信託股的投资评级从「中和」,下调至「减持」,並將他追踪的產业信託股的目標价,分別下调6至7.4%。

KLCC產业信託投资评级从「与大市同步」,下调至「跑输大市」,目標价为6.39令吉;双威房地產投资信托投资评级为「超越大市」,目標价格为 1.57令吉;嘉德大马房地產信託(CMMT)的投资评级是「超越大市」,目標价为1.47令吉;怡保花园房產信託(IGBREIT)的投资评级和目標价 则是「与大市同步」和1.26令吉;而柏威年房產信託(PAVREIT)和雅饰房地產(AXREIT)的投资评级分別是「跑输大市」,目標价分別为 1.31令吉和3.27令吉。

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