大马可负担房屋发展有三种模式。第一,小区发展模式或也称为屋苑发展模式。 第二,独栋发展模式。第三,混合单位发展模式。如果你是在考虑著购买可负担房屋,你会选择那一种?这三种发展模式究竟哪一种适合大马社会?

Advertisement

小区发展模式或者屋苑发展模式拥有数栋住宅在里面,属于大型建设。拥有超过1000间单位以上,使用地面积比较大,所有在内的住宅单位都是可负担房屋单位。其中代表有位于吉隆坡的Prima Alam Damai和雪州赛城的Residensi Selangorku PR1MA Lakefront Homes等等。这些都是属于比较大型的可负担房屋计划发展。 

第二,独栋模式。独栋模式泛指自由市场住宅项目里,设有特别一栋楼被划定为可负担房屋单位。例如联邦直辖区部推展的可负担房屋计划(RUMAWIP)底下的Residensi Wangsamas,D Nuri Residence等等。 他们一般被围篱区分起来和不享有自由市场单位的设备。设计也会比较简单。当然也有一些例外的可负担房屋项目。那就是发展项目里,只有唯一一栋可负担房屋,没有任何附带自由市场单位,比如PR1MA Jublee。

第三,混合单位,是指自由市场房屋里夹带或设有10%-50%可负担房屋单位在里面。混合单位的可负担房屋享有和自由市场房屋一样的设施使用,没有区分隔离。例如RUMAWIP的Sri Rampai Residensi和雪州政府推展的Rumah Selangorku计划下的The Pulse,Aurora,Ara Sentral等等。

小区或屋苑发展模式优势在于统一管理,可以快速稳定和解决社会对房屋的需求。可是历史已经证明了这种发展模式虽然可以快速解决当下房屋需求问题但是也会带来反噬效果。普遍因素在于缺乏有效管理,维护和保养,密集人口,缺乏相应和良好设施。当时间长了会容易滋生各种巨大风险如社会功能障碍(Social Dysfunction), 贫穷集中, 居住区隔离,环境恶化,种族隔离等等社会隐患。

简而言之,这种屋苑小区发展比其他发展更容易发生环境恶化和居民被边缘化的隐患。这种建设发展方式是相对的治标不治本,手痛医手,脚痛医脚,不能根除房屋问题。无可否认这种模式可以在短时间内快速解决房屋问题,可是难以可持续性发展和未能符合居民对于可宜居需求。 

独栋模式优劣

相比大型屋苑发展模式,独栋模式更具有优势和平衡各方的利益。 第一,减少同类住户集中可以有效减少居住区隔离,贫穷和环境恶化风险。另外,比较符合宜居原则,而且会相对帮助增加市场价值和竞争能力潜力。虽然这类型发展尽可能的让他们享有共同的周围附近社区环境,可是一般上发展商会把划为可负担房屋单位的整栋大楼和自由市场单位做出区分和围篱起来。

在某种程度上,此措施确保自由市场运作不受到过多干扰继和保障自由市场买家和发展商的利益。可是在社会学观点上,这类型独栋模式发展还是有其短板存在。居民不能享有同等的设施和空间等等。基本的环境配置不对等会减少居民户外活动,交流和缺乏归属感。不仅如此,隔离的可负担房屋在某种程度上也会直接和间接性阻碍人际网络,社会资源和身心健康发展。另外里面居民也容易被标签和阶层区分开来。 
 
个人看法,目前为止混合发展模式是大马可负担房屋模式里最优的选择,至少对于年轻一代。混合发展模式让可负担房屋单位不再被区分,享有和自由市场单位一样的环境和服务,更利于和主流社会融合不会被边缘化。

在社会学上,这类发展促进交流,减少标签,提高社会资源分享和增加竞争能力。除此以外,混合模式的可负担房屋单位保值潜在力也是不容置疑。虽然如此,世上是没有两全其美的事情尤其是在房产行业里。

大马可负担房屋混合发展模式虽然解决了对于周围环境的对等需求,却牺牲了单位的空间。我们会发现混合发展模式都比较偏向大约或小于550平方尺发展。另外,整体布局上都会和其他的有所区分,例如两房两厕变成两房一厕或者一房一厕。这种以环境换空间的办法适合单身或者年轻家庭。可是对于成员比较多的家庭,需要考虑局促单位空间因素,毕竟局促单位空间比其他它负面的因素更容易产生家庭矛盾和摩擦。 

另外,对于这类发展最大的矛盾在于社会是否能够接受可负担单位与他们共享设施和发展商是否会把费用转嫁给另外一些买家?

了解中产阶级结构

在上述陈述中,我们会发现每一种发展模式都有其优点和缺点。简而言之,如果可负担房屋想要达到适合大马社会需要,必须注意以下几个关键。 第一,就是在发展过程中尽量避免损害其他第三方的利益, 第二,保障和确保负担房屋维持中产的生活素质发展和确保这些住进去的中产不会陷入向下流动(downward social mobility),第三,可持续性发展潜能。第四,可宜居性发展。 

换言之,如果可负担房屋要达到理想发展,前提条件是有关单位必须考虑和了解大马的中产阶级的家庭结构,生活习惯,生活风格,消费能力,还有需要严谨计算可负担房屋单位的发展比率,容量和价格调整。 

评论: 林捷维(研究生)

Advertisement