可负担房屋计划,有人欢喜有人忧! 对没有办法负担房屋的我们是好事,可是对一些有能力购买屋子的人却未必如此,他们看待可负担房屋是“闻屋色变”。

Advertisement

在许多人固有观念里,可负担房屋是负面的。尤其是在购买房子时,听到附近有可负担房屋更会退避三舍,犹疑不决。他们考量的事情不外乎房屋价值和生活素质。难道可负担房屋的存在,就会把生活素质拉低吗?房屋价值会降低吗?其实真的会有影响吗?

关于可负担房屋对周围房屋价格影响这个论点,我在雪隆区挑选了10个在2019年或之前已经入住的可负担房屋进行调查,当中包括了一马房屋(RUMAH PR1MA),直辖区房屋(RUMAWIP)和雪兰莪房屋(RUMAH SELANGORKU)。分析结果发现,可负担房屋并没有想像的对周围类似公寓价格产生影响。至目前为止,也没有出现对周围房屋价格产生绝对影响,大致上这些房屋和一些其他没有可负担房屋的地区屋价保持了大约2-4%回报。

虽然也有一些可负担房屋周围附近的一些房产表现不如理想。这引发错误归咎可负担房屋会导致附近房产价格不具有潜在价值。抛开宏观经济环境影响因素,如果客观去推敲这个问题时,我们会发现其原因大致有四个。

第一,地理缘由。通常可负担房子建在属于发展地段。一般上这些地方还会有其他许多公寓发展项目。这种地区直接导致附近多竞争局面,楼盘太多,供过于求。

第二,这些附近的楼盘单位在发展商出售时已经定价过高。超越了该地区居民平均收入和负担承受能力。

第三,周围还有其他很多更新和更具优势单位。比如更靠近便利设施,永久地契,豪华设计等等卖点。

第四,个人投资失败原因。在数年前,投资楼房盛行,让许多人跟风错误购买。另外银行机制尚未完善,导致一些人利用漏洞压缩贷款,同时购买数间单位。当市场放缓时,导致了一些单位被拍卖或不能卖到理想价格,续而出现价格不理想现象。

简单而言,可负担房屋出现并没有对其他产业产生直接影响,周围房屋也不是必然受到影响。房产价格最后还是要看大环境因素。

错误论断

对影响生活素质的推论。简单而言,生活素质涉及居民对于住宅和社区的环境满意度。不少人错误论断可负担房屋会拉低该区的整体素质,尤其是在环境条件比较好的社区里。这假设建立在来自不同背景阶层的新居民迁入后,引发在地社会,经济和物理环境恶化风险,继而影响在地居民身心健康,家庭关系等等。

无可否认,这样顾虑不无道理。不同的阶层和文化的确会有不同生活风格和生活习惯,而且阶级和文化差异越大,风险越大。在以往的一些个案当中也发生因为社会结构改变而引发社区环境变化。

但是,可负担房屋的主要对像是中等收入群体的中下阶层(M1)和中产阶层(M2-M3),还有紧贴中等收入的下上阶层(B4)。迄今为止,大体环境情况还没有出现传闻中附近居民生活素质被可负担房屋出现,而受到影响的明显迹象,至少目前为止还没有发生。

不过,可负担房屋维护不当,缺乏管理或者可负担房屋拥有太多剩馀单位必需大量开放却把关不严时,则难以避免形成低收入和非主流社会聚集区,难保不会发生社区环境恶化,继而影响附近住宅区居民生活素质。

结论,从客观上,可负担房屋也许有一些间接影响,可是不是绝对影响附近房屋价值和居民生活素质因素。一般上,房屋价值不会因为单一问题而立刻受到影响。房屋环境和价值受到影响多是因为连环和多个因素的结果,导致原有人文环境和建筑环境变化,失衡和恶化,续而影响住宅价值和居民生活素质。

评论: 林捷维 (博士研究生)

Advertisement